“高进低出”“长租短付” 长租公寓如何从源头规避爆雷风险？

2020年，长租公寓爆雷的新闻接连出现。所谓爆雷，是指公司出现资金链断裂，无法继续经营，仅在七、八两月，全国就有20余家长租公寓相继爆雷，北京、上海、杭州、深圳等多地发生了房东断水、断电、换锁、驱赶租客等情况，甚至出现一些社会不稳定的风险。

四川省成都市也是长租房爆雷的“重灾区”，2020年超过27家长租公司爆雷，涉及房东和租客约12万人，矛盾一度非常激化，但最终都被及时化解。其背后有一套什么样的防范化解社会风险的机制呢?

“巢客遇家”率先“爆雷”成都长租公寓市场风雨飘摇

2020年8月，涉及成都上万套住房的成都“巢客遇家”率先“爆雷”。

岳小八是成都市近万名“巢客遇家”租客中的一位。2019年，岳小八租的这间约45平米的一居室，月租金1800元，低于市场价300元左右。在网上看到“巢客遇家”跑路的信息后，她曾多方联系公司，没有得到任何回复。直到半个月后，房东找上了门。

“巢客遇家”跑路，“连合之家”爆雷……一时间，成都市长租公寓市场风雨飘摇，相继有房屋租赁中介爆雷。成都几十万房东、租客人心惶惶。

畅通报案通道政府居中协调成都及时避免社会风险

2020年8月初，成都市公安局指挥中心接到大量有关“房屋租赁公司”跑路的报警电话。

为了防范社会风险进一步扩大，成都市委政法委立即协调有关部门，及时受理广大租户、房主的投诉。

成都市委政法委初步对事件进行评估后，立即召集市住建局、公安局、信访局、市场监管局等相关部门进行会商研判。

研判会后，各部门各司其职，分头行动。首先要避免出现投诉无门的情况，成都市公安局即刻做出反应，简化报案流程，畅通报案通道。

成都市公安局副局长 周刚：当时市局指挥中心下了一道指令，全市各级公安机关特别是派出所，不得推诿。只要是房源所在地，到你那报案，必须受理。市局由经侦支队牵头，制定了统一的登记模板，发到全市各分市县局、派出所，由派出所简化这个基础性程序。

受理了群众的投诉，如何解决则是一个复杂的过程。首先，要确定的是跑路中介公司的经营行为是否涉嫌违法。

成都市高新公安分局经侦大队教导员 陈潇鸿：我们认为这个事情的关键，是它这个经营行为导致的经营不善、资金链断裂，还是从一开始这就是一个违法犯罪行为。这个是我们当时判断的比较难的一个地方。

在“隔断间”乱象和“甲醛超标”等巨大争议声中，长租公寓在2018年迎来了发展高峰期，有1400多亿元的资本进入。2018年开始，因为市场和政策的因素，越来越多的长租中介入不敷出。2019年8月8日，刚在20天前还宣称“绝不会跑路”的南京乐伽公寓称，“无力履行合同，没有经营收入，无法偿还客户欠款”。致使万人“无家可归”。最终，南京乐伽公寓被认定为民事责任，房东和租客的损失都难以弥补。

陈潇鸿是成都高新公安分局经侦大队教导员，“巢客遇家”跑路后，他被指派为该案件的主要负责人。调查“巢客遇家”公司的经营行为是否构成经济犯罪需要一个过程，而眼下最紧要的是妥善回应群众诉求，引导群众通过法律途径维权。

从去年8月4日开始的几天，每天有近百名房东和租客聚集在巢客公司所在地，想要向公司讨要说法、追讨房租。陈潇鸿组织民警维持现场秩序的同时，收集了多达一千份的报案材料。

委托给“巢客遇家”20套房源的代永芳，在去年8月6日到达现场确认状况后，选择了报案。

1997年，在政府区域改造的政策下，代永芳姐弟3人一起建造了这座5层楼房。2019年，除了用于自住外，她花费一百万元将房屋的2、3、4层重新装修，改造出30个房间进行出租，作为全家的经济来源。

得知长租中介跑路的消息，代永芳慌了神。因长租公寓采取的多为“长租短付”模式，即租客交付给长租公寓半年甚至一年的租金，房东则按月收到长租公寓支付的房租。这也意味着，代永芳只收到了一个月房租，租客预交的其余租金都打了水漂。

巢客公司人去楼空，原本同为受害者的房东和租客却产生了越来越激烈的矛盾。难题都汇集到了房东代永芳头上，正当她焦头烂额时，帮手出现了，政府组织社区干部和民警进行居中协调。

“巢客遇家”等房屋租赁爆雷后，除了房东租客自行达成和解外，通过公安机关、街道、社区等，累计调处化解矛盾纠纷1万余件。基本上制止了赶客行为，及时避免了因长租公寓跑路而可能引发的社会风险。

经过成都市警方调查，“巢客遇家”涉及成都地区房源10322套，涉案房租金额达2.27亿元。连合之家涉案房源2000余套，涉案金额达6300万元。两家公司均涉嫌合同诈骗。

2020年，成都长租公寓爆雷事件中，涉及两家公司的报案材料多达8800余份。去年8月12日和9月16日，两家公司均涉嫌合同诈骗被刑事立案。目前两名犯罪嫌疑人均已移送检察机关审查起诉。截至目前，成都市公安机关共立案查处住房中介机构涉嫌合同诈骗等刑事案件15起，主要涉及23家住房中介机构，依法刑事拘留2人、批准逮捕8人、取保候审1人。

“高进低出”“长租短付”!长租公寓如何从源头规避爆雷风险?

根据成都市高新区公安分局的侦查，“巢客遇家”通过利用“高进低出”“长租短付”的经营模式，吸纳了大量的租客资金，但从调取公司资金流水显示，其经营方式不仅无任何盈利点，而且大量公司资金被公司高管挥霍使用。

成都市公安局副局长 周刚：这也是我们公安机关目前比较纠结的问题。像“巢客遇家”和“连合之家”这两个案子，追了两台豪车、100多万现金，还追了部分金银首饰，但这对老百姓造成的损失来说确实是微乎其微。你剩下的损失实际上都在过程中被损耗了。公安机关要追赃，确实很难了。

警方调查发现，这些爆雷的长租中介公司的创始人，有不少曾经进进出出于各个中介公司。

就在“巢客遇家”和“连合之家”等跑路事件渐渐平息时，2020年11月，成都市桂溪派出所，又接到类似报警信息。这次，是蛋壳公寓。

蛋壳公寓2015年成立，快速扩张，红极一时，并在2020年1月登陆纽交所。2020年10月中旬开始，蛋壳“破产跑路”的传闻不断流传，大量公寓出现断网、无人管理的状况，各地蛋壳合作的供应商也被拖欠资金。2020年11月，成都警方开始接到租户关于蛋壳的报警信息。有了处置“巢客遇家”跑路事件的经验，这次，成都市有关部门的行动更为主动，在刚刚发现苗头时就迅速介入。

2018年6月，蛋壳(成都)公寓管理有限公司在成都设立。2年多时间里，蛋壳公寓在成都管理房源约1.1万套，4.4万间涉及房东和租客约4.6万人。其中，使用租金贷人数约2.4万，在贷金额约1.4亿元。

政府部门主动出击 提前介入

为了避免蛋壳爆雷可能引发的社会风险，成都政法委与有关部门主动出击，提前介入，寻找从源头化解风险的方案。

根据成都市住房和城乡建设局总工程师杨运坤的介绍，他们原本寄希望推动其它企业收购成都蛋壳公司。如果收购成功，意味着成都蛋壳可以作为独立公司继续进行正常运营，避免受总部资金链断裂、经营失败的影响。这样既可以从源头直接化解长租公寓跑路的风险，也直接让4.6万房东和租客免受经济损失。

成都市住房和城乡建设局总工程师 杨运坤：我们也找了微众银行，对接的主要想法就是希望微众银行在租金贷这块，对我们租客的租金贷有比较妥善的处理方式。微众银行对收购公司这个非常支持，愿意配合。

但是，蛋壳总部混乱的状态已经完全超出了他们的预期。

2020年11月16日，蛋壳公寓官微发布“没有破产，不会跑路”。一周后的11月24日，成都公司人去楼空。

2020年12月4日，微众银行发布公告称，“可以实现即使蛋壳租金贷租客不继续还贷，也可以结清贷款。”

今年4月6日，因未能及时充分准备披露信息等原因，纽交所宣布启动蛋壳公寓的摘牌程序，股票也被停止交易。

社区网格员等基层自治力量 主动提供服务

2018年，成都进行统一网格划分，按照约1000人一网格员的做法，招聘愿意扎根社区的专职人员，发现、搜集所属社区状况，并排查劝调一般矛盾纠纷，如今，他们已遍布在成都大街小巷，随时收集并解决群众反馈的问题。

实际上，去年5月，代永芳就曾经求助过社区网格员，在和“巢客遇家”签订委托合同时，她对公司可以给她高过市场价的房租有过怀疑，并且当时已经发生杭州“巢客遇家”疑似跑路的新闻。但“巢客遇家”方面称，杭州和成都属于两家公司，成都公司经营正常，半信半疑的代永芳拉着巢客的业务员找到了社区网格员。

成都市在2017年全国首创，设立市委城乡社区发展治理委员会，推动社区发展治理。主动为群众提供服务，力求把矛盾问题解决在源头。

在社区的联络下，签订合同的当天下午，肖雅升律师向代永芳说明了“巢客遇家”房屋租赁合同中可能存在的风险。

律师 肖雅升：正常的租赁合同，如果中介公司一旦违约，那么作为房东它是可以收回房屋，然后可以清退房屋里面的实际承租人。委托合同的话，根据相关法律规定，那做出来的事情和这个事情的法律后果，可能都需要委托人来承担，这就是它最大的一个区别。

从采访期间，我们拿到的合同来看，“巢客遇家”和房东所签合同，均为《资产委托管理服务合同》。肖律师表示，从法律关系上来看，这种合同已经不是单纯的租赁合同，而是房东和中介公司建立了委托代理管理，是房东和中介公司的一种信任关系，一旦信任关系破裂，那法律的后果则需要房东独自承担。

因为合同补充条款的存在，代永芳在后期协商中掌握了更多主动权。在社区和民警的帮忙协调下，受到影响的20个租户中，有7户选择直接搬离。另外13户分别接受了代永芳提出的解决方案，房租月付，金额由之前的1230元降至700元，双方各承担一部分损失。

开设企业监管账户 加强租金监管

为了规范房屋租赁市场，成都市建立健全监管制度，从源头上减少风险。截至目前，累计开设企业监管账户338家，注销住房租赁市场主体1256家，纳入异常经营名录1832家，下架不合规房源信息约13万条，备案租赁合同约20万件。

成都市住房和城乡建设局总工程师 杨运坤：去年我们专门出台了几个文件，我们要求租赁企业到我这开报告。经过我们认可的，才允许对外发布房源。发布房源之后，租金监管就更上了，发布房源时，就要宣传租金监管账号。租客在租这套房子时，就能够同时了解有个监管账号，三个月以上的租金应该存入这个监管账号。

大数据哨兵系统上门排查科学监控企业经营行为

为了动态掌握市场情况，及时发现风险隐患试点中的大数据哨兵系统，也在寻求对企业的经营行为进行科学监控。

2020年8月，成都警方开始与社区网格员一起定时开展扫楼行动，随时掌握企业的经营内容。

成都市公安局副局长 周刚：除了大数据以外，我们全市的公安民警、社区民警、经侦民警还在写字楼集中的地方，对所谓新业态的集中区域，通过社区民警、经侦民警上门排查。

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